意外と知らない利回りの考え方
最近、不動産投資のご相談も増えてきました。
特にこれから不動産投資を始めたい!という投資初心者の方もが増えてきた印象です。
そんな不動産投資初心者の方からよくお聞きするのは
「利回り10%以上の物件を探してます」といったお声。
もちろん、利回りが10%以上ある物件は投資物件として悪くないイメージがあるのですが、その利回りが何の利回りなのかをちゃんと理解しているかどうかがポイントです。
もちろん、全く知らないという方は少ないのですが、ただなんとなく「ボンヤリ」知っているという程度では、投資家としてはちょっと不安になっちゃいますね!
表面利回りは目安に過ぎない
不動産投資初心者の方が「利回り」というお話をされる時はたいてい「表面利回り」のお話がほとんどです。
表面利回りとは、
(年間の満室想定の家賃収入)÷(物件購入価格)×100=表面利回り(%)
というものです。
例えば、家賃5万円のお部屋が6室あるアパートの年間家賃収入(満室想定)は360万円。
物件価格が3600万円なら、
3,600,000÷36,000,000×100=10(%)
となって表面利回り10%の物件ということになります。
ただ、この表面利回りはあくまで目安にしかなりません。
不動産投資を実際にやっていたらっしゃる投資家の方は、表面利回りを物件購入の判断材料にはしていない印象があります。
「購入物件を選別する上での大雑把な指標」ぐらいにお考えなのではないでしょうか。
実質利回りとは?
不動産投資を行う上では、実質利回りをしっかり想定しておくことが大切になってきます。
実質利回りとは、文字通り「実質」の利回りのこと。
物件の維持管理する上で必要な経費、物件購入にかかる費用なども考慮した利回りとなります。
例えば、管理料、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、修繕費用、水道光熱費、リース料、出張費用などのランニングコスト。
その他、不動産仲介手数料、司法書士手数料、印紙、登記費用などの購入時にかかる費用などが考慮すべき費用となります。
実質利回りを知っているだけでもダメ?
では、実質利回りをちゃんと計算すれば良いのか、というとそれだけでもまだ不安です。
そこに、空室リスクと家賃下落リスクなども考えないといけません。
現在想定している家賃はあくまで「現段階」の家賃であって、建物が古くなっていけば家賃も下げていかないと賃借人がつかないことも想定されます。
また、当然のことながら空室リスクも考えなければなりません。
また、建物が老朽化した後どうするかといういわゆる「出口戦略」も考えないとダメです。
まとめ
今日は不動産投資の初心者の方に参考になるように
「表面利回り」と「実質利回り」の解説をいたしました。
不動産投資は物件選びでほぼ勝負はつく、と言っても過言ではないと思います。
しっかり吟味して、良い物件を探しましょう!
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