住宅ローンが残っている「家の売却」の知っておくべきポイント
「今、住んでいる家を売却したいけど、まだ住宅ローンが残ってるしなぁ…」
というお悩みを時々耳にします。
住宅ローンが残っている状態でお家の売却が出来るのかどうか、イマイチよく分からないですよね。
結論から先に言うと、住宅ローンが残っていても売却することは出来ます。
ただし、知っておかなくてはいけないポイントもあります。
今回は住宅ローンが残っていてもお家を売却するポイントについて解説します。
知っておくべきポイント① 抵当権を外す
住宅ローンを組んだ時に、土地と建物の両方に「抵当権」が設定されています。
抵当権とは、住宅ローンを実行している金融機関がローン対象の物件（購入したお家と土地）に対しての担保の権利です。
分かりやすく言うと、万が一住宅ローンの返済が滞った場合に、家と土地を差し押さえて競売にかけることが出来る権利です。
この抵当権が付いた状態では、お家の売買は出来ません。
なので、抵当権を外してもらうことが絶対条件になります。
どうやって抵当権を外してもらえるの？
抵当権は、住宅ローンを完済した時、すなわちローン残高がゼロ円になった時に外してもらうことが出来ます。
知っておくべきポイント② 売却したお金でローンを完済して抵当権を外す
家を売ったお金で住宅ローンを完済して、抵当権を抹消して所有権を買っていただいた方へ移していく方法があります。
抵当権をつけたままに状態、すなわち住宅ローンを返済している状態のまま売りに出し、契約が決まって、お引渡しのタイミングで同時に抵当権を外してもらうやり方ですね。
メリットとしては、今のお家に住みながら売却手続きが出来ることです。
デメリットしては、住宅ローン残高以上の金額で売却しなければならず、ローン残高以下の金額でしか売れなかった場合は、自己資金で充当しなくてはならないことです。
つまり、売却損が出た場合には、自己資金で追い金しないと抵当権が外れないということです。
知っておくべきポイント③ 住み替えの住宅ローンの時に売却損もプラスして借り換える
ポイント②のように、売却損が出た場合で自己資金でも売却損が埋まらない場合、住宅ローンの借り換えで売却損もプラスして貸してもらえる場合があります。
例えば、次に住み替える家が決まっていて、その家も住宅ローンを利用したい場合などに、現状の売却損もプラスして（増額して）、新しいお家の住宅ローンを組むことが出来るということです。
ただし、これにはいくつかの条件があります。
（1）売却損も住宅ローンの一部として認めてくれる金融機関を選ぶこと
（2）家を売るタイミングと新しい家の購入が同時であること
（3）売却損の金額が一定以下であること（あまりに高額では難しい）
まとめ
住宅ローンが残っている状態でもお家の売却は可能です。
そのためには「抵当権」を抹消する必要があります。
抵当権を外すには、ローン残高をゼロに必要があり、そのためには売却金額でローンを完済すること、または、新居の住宅ローンに売却損をプラスして借り換えることなどの方法があります。
ちょっと、分かりづらいかもしれませんね。。。
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