ハウスアイビーの坂下です。
先日、岐阜市内で現在販売されている、ある中古戸建てに内覧予約を頂きました。
大手ハウスメーカー施工の築浅の物件で、価格も比較的割安な良い物件です。
売主さんは不動産業者だったので、鍵の手配をするついでに以前の持ち主が売りに出された理由をお聞きしました。
ビックリ！な売却理由
中古戸建てをご案内すると、多くの場合「売却されている理由」の質問があります。
「前のオーナーはなぜこの家を売りに出されているのか？」ということですね。
中古住宅を購入する際には、やはり「なぜ」売りに出されているのかは気になるところです。
何か住みにくい理由があるのではないか…
ご近所トラブルがあったのではないか…
事件事故があった「事故物件」なのではないか…
こんなことが気になってしまうものです。
さて、話を冒頭の岐阜市内・大手ハウスメーカー施工・築浅・お値打ち価格の物件の売却理由。
それが「住宅ローンを借りていた銀行から、いきなり一括でローンの完済を要求されたから」というのが理由でした。
35年ローンなど長期の月賦で返済していく住宅ローン。
それをいきなり「来月に残債全額を耳揃えて返済して下さい」と言われてもそんな大金用意できませんよね？普通は。
なので、仕方なく売却（任意売却）をしたというのが、売りに出された理由です。
なぜ「一括返済」を求められたのか？
ではなぜ、住宅ローンの一括返済を求められたのでしょうか？
それは、重大な「契約違反」があったからです。
住宅ローンを借りる時には「金銭消費貸借契約」という契約を銀行側と交わします。
その契約内容に抵触するような重大な違反があった場合、「期限の利益の喪失」といって分割で長期に渡って返済する権利を剥奪されてしまい、すぐに全額返済を迫られることになってしまいます。
いったいどんな違反があったの？
「期限の利益を喪失」するもっとも多いと思われる違反理由は、おそらく「延滞」
つまり住宅ローンの返済が滞り、返済できなくなくってしまった場合。
この場合も期限の利益を喪失して、一括返済を求められます。一括返済が出来なかったら、任意売却か競売にかけられることになります。
しかし、今回のケースは返済が滞ったからではありませんでした。
理由は「銀行に無断で賃貸に回して家賃収入を得ていたから」というものでした。
住宅ローンはその名の通り、自分で住むための家を購入するためのローン。
それを賃貸という「事業」に物件を使用していたのだから、これはNG。
自分で住む家を買うので住宅ローン組んで下さいとお願いしておいて、実際には自分は住まず家賃収入を得るための事業に当てていたというわけですから、「ウソ」をついて住宅ローンを借りたことになってしまいます。
これが「期限の利益を喪失」した「契約違反」理由でした。
まとめ
住宅ローンで購入した家を、その返済が終わってない間に「賃貸」回すと重大な契約違反になる場合があります。
そして銀行との契約違反が発覚した場合は「期限の利益を喪失」して、家を手放さなければならない可能性もあります。
安易に「自宅を賃貸へ回そう」と考えてはダメですので、気をつけて下さい。
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