住宅や土地を購入したりする時、不動産の物件資料に「市街化区域」とか「市街化調整区域」などの表記があります。
一般に、市街化調整区域は家を建てるには適していないなどと言われますが、いったい「市街化調整区域」とはどんな区域なのでしょうか？
今回は知ってそうで知られていない「市街化調整区域」についてわかりやすく解説したいと思います。
市街化調整区域とは？
日本国内の地域は、主に３つの区域に分かれています。
①市街化区域
②市街化調整区域
③無指定区域（非線引き区域）
ざっくり説明すると、
①の市街化区域は街を活性化させるため人が住みやすくするようにする区域として定めます。
②の市街化調整区域は、①とは逆に街の活性化を制限して市街化を抑制する区域となります。
③は、市街化区域にも市街化調整区域にも指定されてない区域となります。
なぜ市街化を抑制するのか？
市街化を抑制するための市街化調整区域、その制限を課す第一の目的は「農地を守る」ことにあります。
日本全土が無秩序に開発が進み「市街地化」されていくと、日本の農地がどんどん減少していくことになりかねません。
ただでさえ食料自給率の低さが問題になる日本の農業環境ですが、農地が無計画に減少していってしまっては農業政策も思うように手を打てません。
そこで、農地を計画的に確保するために市街化を抑制して農地を保全する地域を指定しているのです。
市街化調整区域の特徴は？
市街化調整区域には原則、住宅や商業施設などの建物を建築することはできません。
また、上下水道などのインフラ設備も整ってない場合も多いです。
もちろん勝手に農地を宅地や駐車場などにすることも出来ず、土地の性質を変更する場合には自治体からの許可が必要になります。
市街化調整区域にも家が建ってるけど…？
市街化調整区域にも住宅などの建物は建っています。
建物の建築は「原則不可」であって、許可を取れば例外的に建築することができる場合があります。
例えば、どういった場合に建築できるのかというと、
①農家専用住宅
これは、調整区域内に居住する農業従事者（いわゆる農家）の方のための住宅です。この場合は農家専用住宅として特別に市街化調整区域内に住居の建築が許可される場合があります。
ただし、農家専用住宅で建築した場合、その住宅を非農家の第三者へ譲渡（売却）するのは難しいケースも多いです。
②分家住宅
農業従事者（農家）の子供が家を建てたい場合、親（農家）が所有している市街化調整区域内の土地を譲り受けて家を建築することを許可されます。
これを「分家要件」または「分家住宅」と言います。この場合、農家の子が農業従事者でなくても例外的に市街化調整区域内で家の建築を許可されます。
③旧既存宅
そもそも昭和初期までは市街化区域と市街化調整区域に分かれてませんでした。これは昭和46年に法改正があって、市街化区域と市街化調整区域に分けられたのです。
昭和46年より前から家が建っていた土地に関しては、法改正の適用を特別に緩和する措置が取られます。
以前は「既存宅要件の土地」と言って昔から家が建っていた土地に関しては、市街化調整区域内であっても市街化区域と同じように、無許可で自由に家の建築（建て替え）などが可能でした。もちろん第三者へ譲渡（売却）してもその権利は承継されました。
現在は、既存宅要件という制度は撤廃されました。
その代わり旧既存宅要件が取れている土地に関しては「建築許可」という許可を取れば家などの建築が可能です。
つまり、無許可で建築できる「既存宅要件」は撤廃されたものの、「建築許可」を取れば建築は可能ということです。
まとめ
今回は市街化調整区域について解説しました。
できるだけわかりやすく解説しようと思いましたが、やはり、複雑で分かりにくい制度かと思います。
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